【美国税务】税法改革实施一年后，对房地产业主有哪些影响？

在美国，只要是在2017年12月15日之前签订的任何住房抵押贷款利息债务，能继续享有最高为100万美元的房屋抵押贷款利息扣除额。而在2017年12月15日之后签订的任何住房抵押贷款合同，它的利息债务不得超过75万美元。从2018年开始，房屋净值信贷额度的利息扣额将不再适用于房屋抵押贷款利息扣除额。但是，税法保留了用于购置第二套房屋的抵押债务的扣除额。

此外，美国州税和地方税可以扣除，但不再像以前的税法那样无限制扣除。2018年的税法允许房主扣除财产税、收入税和销售税，这些扣除额的合并限额不得超过1万美元。由于这项政策，居住在加州，康涅狄格州，俄勒冈州，马萨诸塞州，新泽西州，纽约州等税收较高的州的最高收入者受到了较大的负面影响，因为他们不再能够享有以前全额联邦税收减免。在美国西海岸和东海岸的高税收地区，由于新的地方税扣除上限为1万美元，新的住房抵押贷款扣除上限为75万美元，出现了房价下降的情况。全国房地产经纪人协会的一项研究发现，由于税法的限制，高税收的地区房价下降了10%，这对房产所有者来说不是一个好消息。

众议院和参议院的税收法案最初都提议对房主增加一项限制，就是说房主需要在其主要居所生活更长的时间要求，然而这项拟议的变更并未成为2018年税法的一部分。房主只需要在60个月的期限内，在主住所居住24个月，即可享受最高25万元的免税优惠（单身申请），最高50万美元的免税优惠（已婚申请）。而且，业主将有权力使自己的租赁财产也享受税收优惠政策，在满足条件的基础上还可以申请延期缴税1031条款下的租赁财产优惠政策。

对房产投资者有什么影响？

美国投资性房地产业主继续使用自1921年起就纳入税法的1031条款来推迟资本增值税。新税法对1031条款没有做新的限制。但是，税法废除了1031条款对其他非不动产财产的适用，包括个人财产，收藏品，飞机，特许经营权，租赁汽车，卡车，重型设备和机械等的使用。

在出售投资财产的过程中可能涉及到以下四个税收的拖欠：

（1）折旧回收税，税率为25％

（2）联邦资本收益税，税率为20％或15％，具体取决于应纳税部分的收入

（3）净投资所得税，税率为3.8%

（4）州税率

由于美国新的税法，一些投资者和私人股权公司若仍想保持较低的资本利得税税率就必须持有这些资产三年及以上，仅仅满足一年的持有期是不够的了。

一些业主，如农民、牧场主或者其他企业主，获得了新的税收优惠，能够立即抵消新的投资成本，通常称为全额或即时支出。这项新规定是税法的一部分，为期五年，并且优惠会逐年减少。一旦即时支出条款到期，这些商业和财产所有者就会面临更高的税收。

如果满足新的免征利息税法条件，投资性房地产业主就可以继续扣减净利息费用。新的税法已经于在2018年生效，适用于现有债务。

美国税法延续了当前房地产的折旧规则。但是，选择使用除利息限制外的房地产的业主，必须在稍微长一点的回收期限内贬值房地产，非住宅物业为40年，住宅出租物业为30年。较长的折旧计划会对投资回报率产生负面影响。如果房产所有者选择使用房地产以外的利息限制，则需要考虑更长的折旧计划。

美国税法规定为直通企业实行20％的新税收减免。对于收入高于特定门槛的纳税人，20%的扣减限于以下两者中较大者：

企业支付的工资的50%

企业支付的工资的25%加上收购后应折旧财产（包括建筑物不包括土地）的2.5%。

遗产和信托基金有资格获得该项福利，对于共同申报的夫妻来说，该项扣除额将逐步取消。

同时税法规定，纳税人不得从工资收入、投资组合收入中扣除在经营活动中发生的损失。

在进行贸易业务或与收入产生有关的活动时支付的州和地方税仍继续可扣除。因此，出租物业所有者可以扣除与商业资产相关的财产税。

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